汤臣一品销售单价13万元

　　陆家嘴板块地处张家浜以北，源深路以西的浦东区域，汤臣一品无疑是这个区域板块的一号楼盘，颇受争议的豪赌营销策略并未给楼盘带来实际赢收，却使周边楼盘坐收渔翁之利。

　　在陆家嘴高档住宅集中区，汇聚了汤臣一品、世茂滨江花园、仁恒滨江花园等众多知名楼盘，拥有上海最具发展潜力的地段和最具地标性的景观，汤臣国宝、鹏利海景、财富海景广场等几个住宅楼盘，是观黄浦江江景最美的住宅区之一。

　　在汤臣一品的高价标杆下，该板块吸引了大量的聚焦目光。

　　财富海景花园由于地理位置与汤臣一品相邻，同样的珍稀地块，同样的浦江美景，单价却减少三倍，吸引了不少购房者，在此前两年都有不俗表现，曾凭借２７亿元人民币的销售回款，赢得当年上海住宅的销售金额冠军。

　　仁恒滨江园的走势也不错，三期房源均价在每平方米31000元左右，单价相比前两三个月上长了6%~8%。最新成交的12楼241.8平方米房源，成交价888万元，折合单价36720元，属6月该楼盘成交最高单价。

　　世茂滨江花园、仁恒滨江园、财富海景花园等是板块内成交活跃的楼盘，占该板块多数的成交份额。世茂滨江花园项目紧倚黄浦江东岸恢弘展开，均价约在每平方米27000元左右，近日成交一套面积209平方米的三房两厅三卫，成交价为580万元。

　　陆家嘴板块楼盘中由地理景观定价的因素明显，汇豪天下单价在每平方米23000元，滨江兰庭、山水国际（陆家嘴美丽苑）则在每平方米17000元左右，成交客以实力改善住房型客户为主。

　　翠湖天地御苑均价达到7.5万元

　　卢湾区新天地板块位于上海市中心的淮海中路沿线，是上海外籍人士居住密度最高的板块之一。该区域以著名的新天地休闲步行街为中心辐射，深厚的历史文化底蕴，加上地段的稀缺性，一直被认为是上海最具抗跌性的板块。

　　新天地板块的住宅不多，济南路8号、华府天地和翠湖天地御苑，在这块珍稀板块中呈鼎足之势，作为新天地板块的顶级项目各具特色，价格直逼国内单价第一的汤臣一品。

　　济南路8号地处上海新天地板块南侧，自印尼三林家族将此项目购入后，聘请美国著名设计师对大厦重新改建，是沪上首个提供五星级酒店管理的豪宅，由欧洲著名精品酒店集团提供物业服务，并欲借此突围上海的豪宅市场。2007年4月14日此项目在上海、香港两地开盘，308套公寓全部精装全配，开盘价在每平方米60000元。但三个月后，升至每平方米80000元，涨幅达33%。

　　翠湖天地御苑二期在上月开盘，单价在每平方米7万元左右。据了解，现在其67套房子全部卖完，三期项目将在年底预售，开盘60余套，均价每平方米7.5万元，紧追济南路8号。

　　今年年初，华府天地的售价还在5万~9万元/平方米，而现在这个价格已经难以买到华府天地的二手房了。华府天地的新房据销售人员说只剩最后一套复式，单价在每平方米12万元。二手房的房源信息显示，大部分房源单价为每平方米7万~12万元。临近太平桥人工湖那栋楼顶楼的“楼王”，挂牌价高达12万元/平方米，是整个新天地板块价格最高的，面积400多平方米，总价近6000万元。

　　中原地产新天地分行经理高云飞表示，华府天地的开盘均价就已达到每平方米5万元，若加上营业税、土地增值税、中介佣金、个调税等税负以及贷款利息支出，业主不卖到7万元/平方米以上，几乎就会亏损，单价在每平方米10万元，属于正常范畴。

　　济南路8号的开发商印尼三林集团林圣煌认为，世界上大多城市高档物业价格差别不大，而上海新天地物业价格与香港的中环地区项目相比，只有其价值的20%，因此该区域的投资大有作为。

　　金桥瑞仕花园主力价格17000元

　　浦东新区金桥板块是近来被市场追捧关注的地区之一。该区域以杨高路为界，分为南北两块。北以中档楼盘为主，南则以碧云国际社区的高档楼盘为主。近期，随着各项配套逐步完善，多个房源的推出，北边也成为上海楼市中很活跃的区域。从未来看，这里会形成一个依托金桥经济开发区的国际化社区，其升值潜力会逐步显现出来。

　　目前，在浦东新区有陆家嘴、花木地带、张江和金桥四个楼市中心。随着金桥公园的建成开放，加之原来的优势，金桥必将脱颖而出，成为新的楼市热点。金桥的房地产主要是依托金桥出口加工区发展起来的。由于金桥出口加工区汇聚了多家世界500强企业，因此，一个从基础产业工人到白领职员再到高级管理者的多元化住宅市场逐渐形成。金桥板块内的住宅基本上可分为：南块是面向境外人士的高档住宅区，碧云社区居住着跨国企业的老总和高层管理人员；北块则大都是面向中等收入者的中档住宅区。

　　伴随着中环线和轨道交通6号线的规划和建设，金桥成为连接浦东浦西的枢纽。随着环境和交通的改善，金桥地区商品房整体均价由2000年的每平方米3500元，上升到了现在的主力价格为每平方米12000元到17000元以上，翻了几倍。

　　目前该板块内热销楼盘有证大家园五期、滨江45、金桥瑞仕花园等。该区域内房价“带头大哥”的代表绝对是金桥瑞仕花园了,随着证大家园五期的售罄，金桥瑞仕花园在较长一段时间内将成为金桥的绝对热点。由于该盘的高价，拉动金桥板块总体价格已经飙升到每平方米15000元。

　　［ 金桥瑞仕花园 ］

　　金桥瑞仕花园坐落于浦东新区张杨路沿线,建设中地铁金桥路中环线交界处，毗邻大型商业文化中心。小区总占地面积12.79万平方米。金桥瑞仕花园是近期浦东的热销楼盘之一，最后一批房源达到每平方米16000元。

　　合生江湾国际公寓借地王狂飙

　　新江湾城位于杨浦区五角场北部。

　　随着地王的相继亮相，地价频频暴涨，给周边在售楼盘充分的提价理由。据了解，近3个月来，新江湾城在售的8个楼盘平均单价上涨了40%。其中单价最高者是新江湾城一号作品(合生江湾国际公寓)，6月底新开盘的100多套住房，均价已飙升至每平方米18000元，比6月初每平方米竟高出5000元。

　　合生江湾国际公寓所在的新江湾城１号地块，位于淞沪路国浩路口，曾是宏观调控前的上海“地王”，2005年1月以16亿元的价格拍下这块土地，当年的楼板地价为每平方米5617元。

　　较之2006年4月首批开盘价每平方米10500元，合生江湾国际公寓开盘迄今，价格已上扬了64%。

　　有了合生新江湾1号的参照，处于新江湾板块外围、车程五分钟的雍景苑，每平方米单价也升至15000元/平方米，今年3月刚开盘时，单价仅为每平方米9800元，5个月的时间，涨幅达53%，且只剩20多套。

　　同样位置的翡翠东森花园9月的开盘价也在每平方米15000元，位置更远一些的盛世新江湾（盛世豪园），9月开盘单价也在每平方米14000元。

　　御翠豪庭房价是楼板价12倍

　　古北板块曾是众多境外人士的首选居住地，依托虹桥经济技术开发区的开发，是上海最早的大型国际居住社区。

　　近两年来古北二期项目陆续开盘，从以往销售状况来看，成交量温和，价格走势稳健。项目总建筑面积一般为10多万平方米，楼盘有古北中央花园、华丽家族古北花园、古北瑞仕花园、古北国际广场、古北国际公寓、强生古北花园、金色贝拉维和御翠豪庭等。

　　古北板块受10号线惠及较深，8月开盘的御翠豪庭均价在每平方米33000元左右，刷新了区域内楼盘的纪录，比周边其他楼盘单价高出10000元，升幅达45%，周边楼盘都处于尾盘销售阶段，平均价位在每平方米23000元左右。

　　今年上半年古北新房供应量较少，强生古北花园推出56套住宅，金色贝拉维推出59套，供应量仅为100多套。上市的房源面积在150~180平方米，单价在每平方米20000~23000元。从最近4个月的成交价格可以看出，区域内的新盘价格仅是微幅上涨。强生古北花园4月均价为每平方米20550元，8月均价仅为21946元。伦敦广场4月均价为每平方米22368元，8月单价也仅涨到23700元。金色贝拉维在4个月内也只涨了800元左右。

　　御翠豪庭是古北二期上市的最后一个楼盘项目，开盘推出60套公寓，每套面积约为225平方米左右。继御翠豪庭后，强生古北花园近期也将推出36套公寓，但具体的时间、价格尚未定。上海台庆房产副总经理陈史翎认为这是值得关注的信号，若强生古北花园推出后价格仍然与御翠豪庭相差较大，则可考虑套利，以待市场价格上移。同时，古北板块的二手房市场也有可能随御翠豪庭涨价而价量齐扬。

　　奥林匹克花园直冲万元

　　松江区的房价整体水平，属九亭最高。这个松江区离市区最近的板块，在9号线通车利好刺激下，房价一路走高，牢牢占据松江房地市场的主力位置。

　　从正在发售的楼盘来看，该板块内的楼盘主力价格在每平方米7000元左右，价位最高的有奥林匹克花园、上海青年城；价位较低的有金丰蓝庭、亭园、摩卡小城、五洲云景花园、知雅汇等。

　　特别是轨道交通9号线通车，吸引了更多上海本地的购房者，这一点已从九城湖滨的销售中得到体现。九城湖滨一期65%的买家都是境外人士与新上海人，而近期项目二期销售客户积累客群的分析看，上述人群与上海本地客户比例已经各占到50%，而且目前板块内有很大一部分的青年买家。

　　毗邻奥林匹克花园的贝沙湾花园，是九亭刚崛起不久的新盘，今年3月的开盘价在6500元／平方米左右，而现在售楼处报价已上调至8500元／平方米左右。

　　点评>>>

　　上海中原物业代理有限公司 刘佳

　　目前这个板块内的投资客占的比例不大，大部份都是以自住为主，许多都是新上海人，也包括松江区本地的一些购买者。由于这个板快靠近市区，离虹桥很近，加上规划的完善，预计房价后续涨幅依然很大。

　　［ 奥林匹克花园 ］

　　上海奥林匹克花园总体规划建筑面积为70万平方米，是奥林匹克花园品牌挥师东征的第一站，也是实现真正意义上的全国连锁经营和品牌扩张的成功实践。该盘自2001年7月三次开盘以来，上海奥园立即赢得了热烈的市场反响。在物业均价稳步上升的情况下，一直保持着强劲的热销势头。该盘目前所推出的房源已经售完，成交均价在每平方米9700元。

　　万科新里程报价将超16000元

　　万科新里程、尚东国际等，一个个响当当的名字，但是如果没有世博会，三林恐怕也不会出现这样的房价“带头大哥”。在世博的辐射效应下，浦东三林将成为继碧云、联洋之后的又一国际化生态型大社区——世博浦东中央生活区。

　　世博究竟为三林带来了什么，让三林能够持久热度不减，一路驰骋上海楼市先锋位置？世博给三林带来了永久性、大规模、成系统的公共系统，以及大华、万科、金地等大牌开发商带来的品牌社区，还有日渐临近的5轨3隧的交通。三林地区有川杨河东西贯穿，市政设施具有连通2环3桥（中环线、外环线、卢浦、南浦和徐浦大桥）的大交通优势。驾车出行，出上南路可达中环线或外环线，十分方便。目前三林板块的购房人群除了市政动迁、改善居住的市民外，新上海人和境外人士比例在快速增加。作为世博会住宅配套板块和魅力辐射区，三林板块吸引了众多投资和自住者的目光。

　　三林最近的成交主力集中在万科新里程和金谊河畔，万科新里程在7月推出了一批新房源，报价涨到每平方米14000元到18000元，涨幅当属三林板块中最大的，但它凭着三林世博板块的发展潜力以及自身的品牌效应依然热销。三林板块内的其他楼盘，价格也都有所上升，目前三林的楼盘主力单价范围在每平方米11000元到18000元之间。尚东国际名园的价格在三林是仅次于万科新里程的，但由于一期销售接近尾声，目前剩下的房源都是样板房，面积都是在140平方米以上的大房型，售价高达每平方米20000元左右，该盘后续供应来不及跟上，估计三林板块短期内可能将暂时“沉寂”。

　　好世鹿鸣苑已迈万元关

　　莘庄板块位于七宝板块、古美板块、春申板块、颛桥板块和马桥板块之间，以轨道交通1号线莘庄站为中心，向南延伸到申北路，向北扩展到顾戴路，是闵行区政府所在地，也是闵行地区最早起步的居住板块。

　　现在的莘庄，房地产的开发建设已逐渐趋于饱和，已经建成的楼盘无论是品质或是生活配套设施均已到位，成了一个适宜居住的区域。

　　莘庄近期的成交达到了一个高点，超级大盘上海康城左右着整个板块，但随着莘庄内的高价楼盘好世鹿鸣苑所推房源的售罄，板块内的成交均价也随着上海康城走低。莘庄板块目前的在售楼盘主要有3个：上海康城、莘映象和三春汇秀苑二期。大盘是绝对成交主力,上海康城于7月7日推出800多套四期房源，此次房源分几次开盘，尤其是8月以来几乎每个周末都可以看到该案宣称：“推出了大量单元”。虽然该案四期开盘时曾高调报出7000~8000元/平方米的单价，但比起该板块内的楼盘每平方米9000元的主力价格，这个大盘价格仍是较低的。

　　板块内的“带头大哥”则属于好世鹿鸣苑了，这是莘庄板块内罕见的价格上万元的高价盘。该盘毛坯价格在每平方米13000元左右，精装修房则是每平方米15000元。板块内的房价差别大令购房者困惑。

　　好世鹿鸣苑目前处于无房可售状态。7月该案推出主力房型为64平米的一房和96平方米的二房，售价为每平方米13000~15000元，虽然价格在区域内最高，但开盘即被抢购一空。售楼小姐介绍说：前段时间推出的房源嘉座杰座都是装修房，而预计10月份将推出剩余的房源，但目前价格没有确定。

　　［ 好世鹿鸣苑 ］

　　好世鹿鸣苑位于莘朱路和闵城路口，地理位置优越。距离莘庄南广场约400米左右，房型种类丰富：既有适合个人及小家庭的一房和两房，也有三房和复式的大房型。同时还提供毛坯和精装修房两种以满足购房者的不同需求。这个莘庄目前最贵的公寓房，最近一批房源的销售价格达到每平方米15000元，且所推房源也全部售完，下批房源预计要10月份推出，为一房两房的小户型，但售楼处也并未透露具体价格，并且摆出“大哥”的架子，不接受预订。